Seamos sinceros: a pocas personas les entusiasma asistir a una junta de propietarios.
Una tarde hablando de presupuestos, obras, ascensores, cuotas o pintura del portal puede no parecer el plan más atractivo del mundo.
Pero hay algo que merece la pena recordar:
las decisiones que se toman en una junta pueden afectar directamente a tu vivienda, a tu bolsillo y a la forma en la que se gestiona tu comunidad.
Y, además, tu voto tiene más importancia de la que quizá imaginas.
¿Por qué es importante votar en una comunidad de propietarios?
Cuando hablamos de una comunidad de propietarios, no todos los acuerdos se deciden simplemente contando cuántas manos se levantan.
La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes sistemas de mayorías dependiendo del tipo de acuerdo. Entre ellos encontramos un concepto especialmente importante: la doble mayoría.
La idea es sencilla: en determinadas decisiones, no solo importa cuántos propietarios votan a favor, sino también qué porcentaje de participación representan.
Esto permite tener en cuenta dos realidades diferentes:
las personas que forman la comunidad y la participación que cada inmueble tiene en ella.
¿Qué significa votar por “cabezas”?
El primer elemento es lo que podemos llamar mayoría de propietarios o votación por cabezas.
En este sistema, cada propietario cuenta como una persona, independientemente de que sea titular de una vivienda, varias propiedades, plazas de garaje o locales dentro del edificio.
La finalidad es introducir un elemento de equilibrio entre los propietarios.
Por ejemplo, imaginemos una comunidad en la que una misma persona o empresa es propietaria de varios inmuebles.
El hecho de tener más propiedades no significa automáticamente que pueda decidir por sí sola sobre el resto de propietarios.
Por eso, en determinadas votaciones, el número de propietarios también importa.
¿Y qué son las cuotas o coeficientes de participación?
Aquí aparece la segunda parte de la ecuación.
Cada vivienda o local tiene asignado un coeficiente de participación, un porcentaje que representa su participación dentro del conjunto del inmueble.
Este porcentaje puede tener consecuencias tanto en el reparto de determinados gastos como en la toma de determinadas decisiones comunitarias.
Imagina, por ejemplo, un edificio en el que una vivienda tiene un coeficiente considerablemente superior al de otras.
Cuando una votación exige tener en cuenta las cuotas de participación, el resultado no se analiza únicamente contando propietarios: también se tiene en cuenta qué porcentaje del edificio representan sus votos.
Por eso es tan importante conocer el coeficiente de participación de nuestra vivienda.
No es simplemente un número que aparece en una escritura.
Forma parte de las reglas que determinan cómo funciona la comunidad.
¿Qué es entonces la “doble mayoría”?
Podemos entenderla de una manera muy sencilla:
en determinadas decisiones, hay que mirar dos cosas al mismo tiempo.
Por un lado:
¿Cuántos propietarios están a favor?
Y por otro:
¿Qué porcentaje de las cuotas de participación representan esos propietarios?
El objetivo es encontrar un equilibrio entre ambos elementos.
Porque una comunidad no está formada únicamente por porcentajes.
Pero tampoco puede ignorarse que cada propietario participa en el inmueble con un determinado coeficiente.
¿Qué ocurre si las dos mayorías no coinciden?
Aquí es donde pueden aparecer situaciones complicadas.
Imaginemos que una propuesta consigue el apoyo de la mayoría de los propietarios, pero no alcanza la mayoría necesaria de las cuotas de participación.
O que ocurre justo al contrario: existe suficiente apoyo en términos de coeficientes, pero no se alcanza la mayoría de propietarios que exige el acuerdo.
En aquellos supuestos en los que sean necesarias ambas mayorías, el acuerdo no podrá considerarse aprobado si no se cumplen los requisitos correspondientes.
Y esto nos lleva a una conclusión importante:
Una junta no consiste simplemente en contar votos.
Hay que saber qué se está votando, qué mayoría exige ese acuerdo y cómo debe calcularse.
Por eso, una buena convocatoria, una documentación clara y una correcta explicación de cada punto del orden del día son tan importantes.
¿Y qué ocurre cuando la comunidad no consigue ponerse de acuerdo?
No todas las decisiones son fáciles.
En ocasiones, las posiciones entre propietarios pueden quedar completamente enfrentadas y la comunidad puede encontrarse ante una situación de bloqueo.
El texto de referencia contempla, para determinados supuestos en los que no se alcanza un acuerdo, la posibilidad de acudir al denominado juicio de equidad, mediante el cual puede intervenir un juez para resolver la situación.
Es una muestra de que la participación en una comunidad no consiste únicamente en votar.
También consiste en intentar alcanzar acuerdos que permitan que el edificio siga funcionando.
Tu voto también es una forma de cuidar tu patrimonio
Cuando recibes una convocatoria de junta, puede resultar tentador pensar:
“Ya decidirán los demás.”
Pero las decisiones de la comunidad pueden afectar a cuestiones muy importantes:
- Obras y reparaciones.
- Derramas.
- Presupuestos.
- Mantenimiento del edificio.
- Contratación de servicios.
- Gastos comunitarios.
- Actuaciones que pueden influir en el estado y valor del inmueble.
Por eso, participar no significa únicamente defender una opinión.
Significa estar informado sobre lo que ocurre con un patrimonio del que formas parte.
Antes de votar, pregunta
No necesitas ser experto en la Ley de Propiedad Horizontal para participar activamente en tu comunidad.
Pero sí puedes acostumbrarte a hacer algunas preguntas sencillas:
¿Qué estamos aprobando?
¿Cuánto va a costar?
¿Cómo se va a repartir ese coste?
¿Qué mayoría necesita este acuerdo?
¿Qué alternativas se han valorado?
¿Qué ocurrirá después de aprobarlo?
Una comunidad transparente debería facilitar que los propietarios puedan responder a estas preguntas antes de votar.
Porque votar sin información es muy diferente de decidir con información.
La junta de propietarios es de todos
Quizá esa sea la idea más importante.
La junta no pertenece al presidente.
Tampoco al administrador.
Ni a los vecinos que participan más.
La junta pertenece a todos los propietarios.
Y para que una comunidad funcione bien, todos deberían tener acceso a la información necesaria para poder participar y tomar decisiones sobre aquello que afecta a su edificio.
En TRESÉ creemos que una buena administración no consiste únicamente en preparar una junta y recoger los acuerdos en un acta.
También consiste en facilitar que los propietarios entiendan qué se está decidiendo, por qué se propone y qué consecuencias puede tener.
Porque cuando la información es clara, participar resulta mucho más sencillo.
Y cuando las personas pueden decidir con información, la comunidad también puede avanzar con mayor seguridad.
Tu voto importa.
Pero para votar bien, primero necesitas saber.
Menos perseguir. Más saber.
TRESÉ Real Estate | Administración de fincas en Sevilla y área metropolitana.
Este artículo tiene carácter informativo y se ha elaborado a partir del contenido de referencia facilitado. Las mayorías necesarias pueden variar según el tipo de acuerdo y las circunstancias concretas de cada comunidad. Ante una situación específica, es recomendable consultar la Ley de Propiedad Horizontal y, cuando proceda, asesorarse con un profesional especializado.
