Hay una palabra que suele cambiar el ambiente de cualquier junta de propietarios en cuestión de segundos:

derrama.

En cuanto aparece sobre la mesa, llegan las preguntas.

¿Cuánto tendremos que pagar?

¿Es realmente necesaria?

¿Quién decide cuánto corresponde a cada propietario?

¿Puedo negarme si he votado en contra?

¿Y si la obra no se hace finalmente?

No es extraño que las derramas sean una de las cuestiones que más dudas y conflictos generan en las comunidades de propietarios.

Pero hay algo importante que conviene saber desde el principio:

una derrama no es un gasto extraordinario que pueda aprobarse de cualquier manera.

Su existencia, finalidad, reparto y exigibilidad dependen del acuerdo que la origina, de la naturaleza de la actuación y de las reglas que correspondan según la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo y los estatutos de cada comunidad.

Vamos a verlo de forma sencilla.

¿Qué es una derrama?

Una derrama es, en términos prácticos, una aportación extraordinaria que deben realizar los propietarios para hacer frente a un gasto de la comunidad que no puede cubrirse con las cuotas ordinarias disponibles.

Puede utilizarse, por ejemplo, para financiar:

• Una reparación importante.
• La rehabilitación de una fachada.
• La sustitución de una cubierta.
• La instalación o renovación de un ascensor.
• Actuaciones de accesibilidad.
• Determinadas mejoras o nuevas instalaciones.
• Actuaciones de eficiencia energética.
• Gastos extraordinarios derivados de una actuación aprobada por la comunidad.

La propia Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación de los propietarios contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble conforme a su cuota de participación o a lo especialmente establecido.

Por eso, la derrama no es realmente el origen del gasto.

Es la forma de financiarlo.

Y esta diferencia es importante.

La pregunta no debería ser solamente “¿cuánto tengo que pagar?”

También deberíamos preguntarnos:

¿Qué estamos financiando, por qué es necesario y cómo se ha aprobado?

¿Todas las derramas son iguales?

No.

Y este es probablemente uno de los errores más habituales.

No es lo mismo una derrama para reparar una cubierta que una derrama para instalar una piscina.

Tampoco es lo mismo una actuación necesaria para garantizar la seguridad del edificio que una mejora que simplemente aumenta sus prestaciones.

Por eso, antes de hablar de cuánto paga cada propietario, hay que saber qué tipo de actuación se está financiando.

Podemos distinguir, de forma sencilla, entre varios grandes supuestos.

1. Derramas para obras necesarias

Hay actuaciones que la comunidad no puede simplemente decidir no realizar cuando son legalmente exigibles.

La Ley de Propiedad Horizontal considera obligatorios determinados trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes, incluyendo los relacionados con seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como determinadas actuaciones impuestas por la Administración.

Imaginemos una fachada que presenta un deterioro que puede comprometer la seguridad.

O una instalación que necesita ser reparada para cumplir las condiciones exigibles.

En estos casos, la cuestión no es simplemente:

“¿Los vecinos queremos hacer la obra?”

La comunidad debe analizar qué exige la normativa y cuál es la actuación necesaria.

La junta podrá intervenir en aspectos como el presupuesto, la contratación, la planificación o la financiación, pero la naturaleza obligatoria de la actuación tiene un tratamiento diferente al de una mejora voluntaria.

2. Derramas para mejoras

Aquí nos encontramos ante actuaciones que pueden ser beneficiosas para la comunidad, pero que no son necesariamente imprescindibles para conservar el edificio.

Por ejemplo:

• Una mejora estética importante.
• Una nueva instalación.
• Una zona de ocio.
• Una actuación que incremente las prestaciones del edificio sin ser necesaria para su conservación.

En estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal establece un régimen específico.

Cuando se aprueban determinadas innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no exigibles y su cuota de instalación supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra puede quedar exonerado de contribuir a esa mejora en los términos previstos por la ley.

Pero cuidado:

no todo gasto elevado es una “mejora”.

Una obra necesaria para solucionar un problema de seguridad o conservación no se convierte en una mejora simplemente porque tenga un coste elevado.

La naturaleza real de la actuación es fundamental.

3. Derramas para accesibilidad

La accesibilidad merece una consideración especial.

La Ley de Propiedad Horizontal contempla como obligatorias determinadas actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal y, en determinados supuestos, las solicitadas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que se cumplan los requisitos legales establecidos.

Por eso, cuando una comunidad recibe una solicitud relacionada con la instalación de un ascensor, una rampa u otra solución de accesibilidad, no debería tratarse simplemente como una mejora opcional.

Hay que analizar las circunstancias concretas y la normativa aplicable.

Y aquí aparece una idea importante:

la accesibilidad no debería plantearse únicamente como una cuestión de comodidad.

En determinados supuestos, es una obligación legal.

4. Derramas para eficiencia energética

La rehabilitación energética está adquiriendo cada vez más importancia en las comunidades de propietarios.

Aislamiento, sistemas de climatización, energías renovables, mejoras de eficiencia o instalaciones de autoconsumo pueden implicar inversiones importantes.

Pero tampoco aquí existe una única regla para todas las actuaciones.

La Ley contempla diferentes mayorías dependiendo del tipo de actuación y de sus características. Por ejemplo, determinadas actuaciones de eficiencia energética acreditables mediante certificado o determinadas instalaciones de energías renovables de uso común pueden aprobarse bajo el régimen específico previsto en el artículo 17.

Por eso, antes de presentar una derrama como “obra energética”, hay que determinar:

• Qué actuación se pretende realizar.
• Si es obligatoria o voluntaria.
• Qué finalidad tiene.
• Qué coste tendrá.
• Qué ayudas o subvenciones existen.
• Qué mayoría exige la normativa.
• Cómo se distribuirá el coste.

¿Qué mayoría hace falta para aprobar una derrama?

Esta es una de las preguntas más frecuentes.

Y la respuesta es importante:

no existe una mayoría específica para “aprobar una derrama”.

La mayoría dependerá del acuerdo que origina el gasto.

La derrama es el mecanismo económico para financiar una actuación.

Por tanto, primero debemos preguntarnos:

¿Qué estamos aprobando?

Y después:

¿Qué mayoría exige la Ley para aprobarlo?

Mayoría simple

El artículo 17.7 de la LPH establece una regla general para los acuerdos que no tengan una mayoría específicamente prevista: mayoría del total de propietarios y cuotas en los términos establecidos por la propia norma, con particularidades según se trate de primera o segunda convocatoria.

Por eso, no basta con decir:

“Lo ha aprobado la mayoría.”

Hay que saber qué mayoría exige exactamente ese acuerdo y cómo debe calcularse.

Tres quintas partes

La Ley exige en determinados supuestos el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Entre otros casos, esta mayoría aparece en determinados servicios comunes de interés general y en determinadas innovaciones, instalaciones o mejoras previstas en el artículo 17.

Otros acuerdos tienen reglas diferentes

Hay actuaciones que requieren unanimidad y otras que pueden aprobarse con mayorías diferentes.

También existen reglas específicas para determinadas instalaciones energéticas, accesibilidad, telecomunicaciones, puntos de recarga de vehículos eléctricos y otras materias.

Por eso, no es recomendable aplicar una regla general a cualquier derrama.

¿Quién paga una derrama?

Como regla general, los propietarios deben contribuir a los gastos generales de la comunidad conforme a su cuota de participación o conforme al sistema que resulte aplicable según el título constitutivo, los estatutos y la propia Ley.

La cuota de participación sirve precisamente como módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios derivados de la comunidad.

Pero esto no significa que todas las derramas tengan que repartirse automáticamente de la misma manera.

Puede haber:

• Coeficientes especiales.
• Exoneraciones previstas en estatutos.
• Reglas específicas establecidas en el título constitutivo.
• Sistemas de reparto válidamente aprobados.

Por eso, antes de repartir una derrama, hay que revisar las reglas concretas de esa comunidad.

¿Puedo negarme a pagar una derrama porque voté en contra?

Esta es otra de las grandes dudas.

Y, con carácter general, votar en contra no significa quedar automáticamente exonerado del pago.

Si el acuerdo ha sido válidamente adoptado y la obligación de contribuir resulta exigible, el propietario disidente no puede simplemente decidir que no paga.

Existe, no obstante, un régimen específico para determinadas mejoras no exigibles cuando concurren los requisitos establecidos por el artículo 17.4 de la LPH.

Por eso hay que diferenciar entre:

“No estoy de acuerdo con la obra”

y

“Legalmente no estoy obligado a pagarla”.

No son necesariamente lo mismo.

¿Qué ocurre si no utilizo el servicio?

Tampoco el hecho de no utilizar personalmente un elemento común significa, por sí solo, que el propietario quede exonerado de contribuir a sus gastos.

La respuesta dependerá de las reglas aplicables y, especialmente, de si existe una exoneración válida en el título constitutivo o en los estatutos.

Por eso, ante una derrama relacionada, por ejemplo, con un ascensor, no basta con decir:

“Yo vivo en un bajo y no lo utilizo.”

Hay que comprobar qué establecen los documentos de la comunidad y cuál es la naturaleza del gasto.

¿Qué ocurre con los propietarios morosos?

Una derrama válidamente aprobada no desaparece porque un propietario deje de pagar.

La obligación de contribuir a los gastos comunes forma parte de las obligaciones del propietario dentro del régimen de propiedad horizontal.

La LPH regula además mecanismos específicos para reclamar judicialmente las cantidades debidas a la comunidad.

Y esto es importante porque la morosidad no afecta únicamente a quien no paga.

Puede terminar afectando a toda la comunidad.

Mientras un propietario deja pendiente su aportación, la comunidad sigue teniendo que afrontar proveedores, suministros, reparaciones y otras obligaciones.

Por eso, una buena gestión de la morosidad no consiste únicamente en reclamar cuando el problema ya es grande.

Consiste también en hacer seguimiento y actuar a tiempo.

¿Puede fraccionarse una derrama?

Sí, el acuerdo comunitario puede establecer un calendario de pagos adaptado a las necesidades de la actuación y de la comunidad.

Por ejemplo, una derrama importante puede distribuirse en varias mensualidades en lugar de exigir toda la cantidad de una sola vez.

Esto permite que la comunidad pueda financiar una actuación relevante sin trasladar necesariamente todo el impacto económico a un único momento.

Pero el calendario debe quedar claro:

cuánto se paga, cuándo se paga y para qué se destina.

¿Qué pasa si finalmente la obra no se realiza?

Esta situación también puede producirse.

Una comunidad puede aprobar una actuación y, posteriormente, modificarla, aplazarla o decidir no ejecutarla por diferentes circunstancias.

En esos casos, la comunidad deberá determinar qué hacer con las cantidades que ya se hayan recaudado.

Dependiendo de las circunstancias, puede ser necesario:

• Devolver cantidades.
• Compensarlas con futuras cuotas.
• Destinarlas a otra actuación mediante el correspondiente acuerdo.
• Mantenerlas para la finalidad aprobada si la actuación continúa pendiente.

Lo importante es que el dinero recaudado tenga un destino claro y acorde con los acuerdos adoptados.

¿Puede impugnarse una derrama?

Aquí también conviene hacer una precisión importante.

Lo que se impugna judicialmente no es normalmente “la derrama” como concepto aislado, sino el acuerdo de la junta del que deriva, cuando concurra alguna de las causas previstas legalmente.

El artículo 18 de la LPH permite impugnar determinados acuerdos, entre otros supuestos, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o causen un grave perjuicio a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o hayan sido adoptados con abuso de derecho.

También existen requisitos de legitimación y plazos que deben respetarse.

Por eso, si un propietario considera que una derrama se ha aprobado incorrectamente, no debería limitarse a dejar de pagarla por su cuenta.

Es importante analizar el acuerdo y, si procede, utilizar las vías legales correspondientes.

¿Qué errores pueden convertir una derrama en un problema?

Muchas veces el conflicto no aparece porque la comunidad necesite realizar una obra.

Aparece porque la forma de aprobarla, documentarla o gestionarla no ha sido suficientemente clara.

Entre los problemas que conviene evitar están:

1. Una convocatoria poco clara

Los propietarios deben poder saber qué se va a tratar antes de acudir a la junta.

2. No explicar suficientemente la actuación

Antes de aprobar un gasto importante, resulta fundamental que los propietarios conozcan qué se pretende hacer y por qué.

3. No disponer de información económica suficiente

Cuando hablamos de una inversión importante, comparar alternativas y disponer de presupuestos adecuados facilita una decisión más informada.

4. Confundir una obra necesaria con una mejora

Esta diferencia puede cambiar el régimen jurídico aplicable.

5. No revisar los estatutos

Los estatutos pueden contener reglas relevantes sobre determinados gastos y sistemas de reparto.

6. Aplicar automáticamente el coeficiente

Antes de repartir una derrama hay que comprobar si existen reglas específicas.

7. No dejar correctamente documentado el acuerdo

El acta debe permitir conocer qué se aprobó y en qué condiciones.

8. No hacer seguimiento después de aprobarla

Aprobar una derrama es solo el principio.

Después hay que controlar:

recaudación → contratación → ejecución → pagos → resultado.

Y aquí es donde una buena administración puede marcar una diferencia enorme.

Una derrama no debería ser una sorpresa

Imagina dos comunidades.

En la primera, un día llega un recibo extraordinario de 2.000 euros.

El propietario no sabe exactamente qué se va a hacer, cuánto cuesta la obra, qué empresa la ejecutará ni cuánto dinero se ha recaudado ya.

En la segunda, antes de pagar sabe:

• Qué problema existe.
• Qué actuación se ha aprobado.
• Qué alternativas se han estudiado.
• Qué empresa la ejecutará.
• Cuánto costará.
• Cómo se reparte el importe.
• Cuándo debe pagar.
• En qué estado se encuentra la actuación.

La cantidad puede ser exactamente la misma.

Pero la experiencia del propietario es completamente diferente.

La diferencia está en la información.

Cómo debería gestionarse una derrama

Una derrama bien gestionada debería poder seguirse prácticamente como cualquier otro proyecto.

1. Detectar la necesidad

¿Qué problema tenemos y por qué hay que actuar?

2. Analizar la solución

¿Qué opciones existen?

3. Conocer el coste

¿Qué inversión requiere y qué alternativas económicas existen?

4. Determinar el régimen jurídico

¿Es una actuación obligatoria, una mejora, una actuación de accesibilidad, eficiencia energética u otro supuesto?

5. Aprobar correctamente

¿Qué mayoría exige la Ley?

6. Repartir

¿Cómo corresponde distribuir el coste entre los propietarios?

7. Recaudar

¿Qué calendario de pagos se ha establecido?

8. Ejecutar

¿Quién realiza la actuación y en qué condiciones?

9. Hacer seguimiento

¿Se está ejecutando según lo previsto?

10. Cerrar

¿Qué se ha gastado finalmente? ¿Cuál ha sido el resultado?

Este último paso es especialmente importante.

Una derrama no debería desaparecer de la comunidad una vez cobrada.

Debería poder saberse qué ocurrió con ella.

La transparencia también se demuestra cuando hay una derrama

Una derrama suele ser uno de los momentos en los que más se pone a prueba la gestión de una comunidad.

Porque cuando hablamos de una cuota ordinaria, el propietario puede estar pagando una cantidad relativamente estable cada mes.

Pero cuando aparece una derrama, aparece una pregunta mucho más directa:

“¿Por qué tengo que pagar esto?”

Una administración transparente debería poder responderla con información.

No con:

“Porque se aprobó en junta.”

Sino con:

qué se aprobó, por qué se aprobó, cuánto cuesta, cómo se repartirá, qué se ha hecho y qué queda pendiente.

Ese es el verdadero sentido del control.

En TRESÉ creemos que una derrama debería poder seguirse de principio a fin

Una comunidad no debería tener que elegir entre realizar una obra necesaria y mantener el control sobre su dinero.

Puede hacer ambas cosas.

La clave está en una gestión ordenada, documentada y accesible.

Por eso, en TRESÉ entendemos la administración de una derrama como un proceso que debe poder seguirse:

necesidad → análisis → aprobación → financiación → ejecución → seguimiento → cierre.

Porque el propietario no debería limitarse a saber cuánto tiene que pagar.

Debería poder saber qué está pagando, por qué, cómo se está gestionando y qué resultado ha tenido su aportación.

Y porque una buena administración no consiste solamente en gestionar el dinero.

Consiste en conseguir que el dinero de la comunidad se gestione con criterio y que los propietarios puedan comprobarlo.

Menos sorpresas. Más control.
Menos perseguir. Más saber.

TRESÉ Real Estate | Administración de fincas en Sevilla y área metropolitana.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. El régimen aplicable a una derrama puede variar según la naturaleza concreta de la actuación, el título constitutivo, los estatutos, los acuerdos previos de la comunidad y la normativa vigente. Ante una situación concreta, es recomendable consultar con un profesional especializado.